Einzeldeals mit neuer Bestmarke






BNP Paribas

BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Logistik-Investmentzahlen für das 1. Halbjahr 2019

 

Der seit einigen Jahren anhaltende Run von Investoren auf Logistikimmobilien hat sich auch im ersten Halbjahr 2019 fortgesetzt. Zwar wurde das Vorjahresergebnis um rund 11 % verfehlt, das Transaktionsvolumen von 2,67 Mrd. € markiert jedoch den drittbesten jemals registrierten Halbjahreswert. Dementsprechend wurde auch der langjährige Durchschnitt um etwa 30 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

 

„Besonders bemerkenswert ist der vor dem Hintergrund des guten Gesamtergebnisses mit rund 62 % relativ hohe Anteil von Einzeltransaktionen“, betont Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Mit rund 1,65 Mrd. € wurde in diesem Segment, wenn auch denkbar knapp (2018: 1,64 Mrd. €), eine neue Bestmarke aufgestellt, wohingegen der Umsatz mit Portfoliotransaktionen im Vergleich zum Vorjahr um etwa ein Viertel niedriger ausfiel. Auch wenn der Rückgang auf den ersten Blick drastisch zu sein scheint, handelt es sich, wie beim Gesamtumsatz, um das drittbeste je registrierte Ergebnis.

 

Nachdem nun bereits über mehrere Jahre vor allem die großen deutschen Hubs das primäre Ziel von Investoren sind, macht sich mittlerweile ein erheblicher Angebotsmangel bemerkbar. So ging der Umsatz in Frankfurt (12 Mio. €) um gut 89 %, in Hamburg (18 Mio. €) um ca. 88 % und in Düsseldorf (25 Mio. €) um knapp 78 % zurück. Auch Berlin hat deutlich Federn lassen müssen ( 39 %), was jedoch auch auf das ausgesprochen starke Vorjahresergebnis zurückzuführen ist. Mit rund 157 Mio. € handelt es sich immer noch um das zweitbeste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre, was im aktuellen Städtevergleich gleichbedeutend mit Platz zwei ist. Angeführt wird das Halbjahresranking derweil von München (205 Mio. €). Die bayerische Landeshauptstadt konnte mit einem Zuwachs von knapp 8 % als einziger A-Standort spürbar zulegen. Mit einem Umsatz von 86 Mio. € komplettiert Stuttgart das Podium. Eine besonders positive Entwicklung vollzieht aktuell Leipzig (83 Mio. €). Die aufstrebende Logistikregion rückt weiter in den Fokus von Investoren, sodass ein neues Halbjahresrekordergebnis verzeichnet werden konnte, welches den Umsatz des Vorjahres um gut das fünffache übersteigt.

 

Zuwachs in den kleinen Segmenten, diversifiziertes Käuferspektrum, ausländische Anleger noch in Führung

 

Da in der ersten Jahreshälfte nur wenige Investments im dreistelligen Millionenbereich getätigt wurden, verteilt sich der Umsatz wie bereits im Vorjahr relativ homogen über die Größenklassen. Die konstant guten Ergebnisse in den Segmenten bis 25 Mio. € unterstreichen jedoch die wachsende Bedeutung von Einzeltransaktionen, welche häufig eher im kleinvolumigen Bereich einzuordnen sind.

 

Die aktuelle Verteilung des Umsatzes auf die Käufergruppen ist ein eindeutiger Beleg dafür, dass Logistikimmobilien am Investmentmarkt ihr einst verstaubtes Image abgelegt haben und längst kein Nischenprodukt mehr sind. So erzielen im ersten Halbjahr 2019 fünf Käufergruppen einen Umsatzanteil im zweistelligen Prozentbereich. Angeführt wird das Ranking mit deutlichem Abstand von Spezialfonds, auf die knapp 27 % des Umsatzes entfallen. Dahinter kommt es zu einem regelrechten Kopf-an-Kopf-Rennen, welches Pensionskassen mit gut 17 % vor Investment/Asset Managern (ca. 14 %) für sich entscheiden. Darüber hinaus erreichen auch Corporates (12 %), sowie Equity/Real Estate Funds (gut 10 %) beachtliche Ergebnisse.

 

Im Vergleich zu den anderen Assetklassen sind im Logistikinvestmentmarkt ausländische Investoren mit einem Anteil von 54 % weiterhin überproportional stark vertreten. Nichtsdestotrotz gewinnen deutsche Investoren im Vergleich zu den Vorjahren an Bedeutung, und auch die Verteilung innerhalb der ausländischen Käufergruppe unterliegt einem Wandel. Waren im vergangenen Jahr noch asiatische Käufer die stärkste Kraft, liegen sie mit einem Anteil von knapp 18 % nur noch auf dem zweiten Rang und wurden von den Europäern abgelöst (gut 27 %). Auch nordamerikanische Käufer und Anleger aus dem Nahen Osten verlieren an Boden und kommen noch auf knapp 8 bzw. 2 %. Zurückzuführen ist dies u. a. auf die geänderte Struktur des Investmentangebots. So schwenkt diese durch die rege Marktaktivität der vergangenen Jahre und das damit verbundene enger werdende Angebot im großvolumigen Portfoliosegment auf kleinere Einzeldeals um. Gerade außereuropäische Käufer setzten zumindest in der Vergangenheit jedoch vor allem auf großvolumige Pakete.

 

Renditen rutschen erstmals unter 4-%-Marke

 

Die wachsende Beliebtheit von Logistikinvestments schlägt sich im bisherigen Jahresverlauf auch in der Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen nieder. Lagen die Yields zu Jahresbeginn in den A-Standorten noch bei 4,05 %, so haben sie mittlerweile um 15 Basispunkte auf 3,90 % nachgegeben und rutschen erstmals unter die 4,00-%-Marke.

 

„Für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir weiterhin mit einer hohen Marktaktivität. Da durch den Bedeutungsgewinn der Einzeldeals das durchschnittliche Objektvolumen jedoch tendenziell weiter abnehmen dürfte, wird aus jetziger Sicht umsatztechnisch zumindest nicht nahtlos an die beiden Vorjahre angeknüpft werden können“, prognostiziert Christopher Raabe.

 

Quelle: BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Bildquelle: Adobe Stock

 

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